GESTION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL – No es un bien inmueble en sí mismo, más bien es un sistema que regula la forma en que se divide toda una estructura inmobiliaria en particular. Manteniendo una equilibrada relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido divididos dentro de un lote, edificio, conjunto, parcelación, centro comercial o mixto.  La propiedad horizontal facilita la relación de los copropietarios y establece normas para el mantenimiento, restauración, reconstrucción y conservación de los bienes comunes, regularmente se establece cobros jurídicos como última medida cobranza para su mantenimiento cuando no se paga administración.

GESTION PROPIEDAD HORIZONTAL

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HISTORIA DE LA LA COPROPIEDAD HORIZONTAL

La propiedad horizontal, nace a través de la necesidad de las tribus y grupos de personas con la necesidad de protegerse de posibles enemigos desde hace muchísimos siglos atrás.
En muchos países se establecen leyes para las unidades inmobiliarias cerradas, su regulación y normatividad se ha ido transformando a través del tiempo y surgen nuevas necesidades.
Luego del asesinato al líder político Jorge Eliécer Gaitán, el 9 de abril de 1948, hubo grandes daños y afectación en muchas construcciones y viviendas. Por este motivo, el 29 de diciembre de 1948 se creó la ley 182 de 1948, la cual regulaba la propiedad de pisos y departamentos de una misma unidad residencial.
La ley 675 de 2001 en su artículo 87 posteriormente, deroga la ley 182 de 1948, regulando la normatividad de la propiedad horizontal, la entidad más representativa en Colombia es Servilonjas.
La propiedad horizontal regulada por la nueva ley 675 de 2001, establece que el edificio, conjunto residencial, parcelacion, centro comercial o mixto, sometido al régimen de propiedad horizontal, no tiene patrimonio autónomo, embargable.
Por otro lado, es una persona jurídica sin ánimo de lucro, no paga impuestos y está obligada a cumplir con los principios de contabilidad generalmente aceptados.

1. QUIEN PUEDE SOMETERSE AL REGIMEN DE propiedad horizontal

Las parcelaciones, conjuntos residenciales, edificios, viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales y otros en que se divida una unidad de inmuebles o condominio que necesariamente tengan un cerramiento y la necesidad de protección.

Estos tendrán un servicio de vigilancia y áreas de circulación y recreación para compartir, pueden acogerse al régimen de propiedad horizontal que atribuye al titular del dominio, un derecho de propiedad total y exclusivo sobre ellas mismas.

Adicionalmente, un derecho de copropiedad obligado de mantenimiento respecto a los bienes de dominio común es decir de zonas comunes y necesarias para conservar y mantener, una unidad cerrada, se exigirá cuotas de mantenimiento susceptibles de proceso ejecutivos para su pago puntual, recuperación y cobranza.

En conclusión, será necesario someterse al régimen de propiedad horizontal cuando varios propietarios tienen un dominio particular exclusivo, pero tambien necesitan transitar por áreas comunes para su ingreso y salida.

Aprovechando esta circunstancia todos pueden vivir dentro de una pequeña ciudad con ventajas de protección y áreas de beneficio mutuo como piscina, gimnasio, salón social, parqueaderos y áreas de esparcimiento.

Aquí nace la obligatoriedad de una cuota de administración y expensas comunes necesarias para su mantenimiento y conservación, donde todos sus beneficiarios adquieren el compromiso de pago, en Colombia lo regula la ley 675 de 2001.

Quien no cumpla con esta obligación la ley en sus artículos 29,48 y 79 faculta a la administración a realizar un cobro de cartera por medio de un abogado.

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2. propiedad horizontal quien la administra

Según el artículo 50 en su parágrafo segundo de la ley 675 de 2001, para ser administrador solo deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo.

Dicha capacidad o idoneidad, se podrá demostrar en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

Lamentablemente a octubre del año 2021, el gobierno nacional no ha expedido dicha reglamentación, además tampoco, la ley 675 de 2001 establece ningún tipo de inhabilidades para el administrador.

Sin embargo, los encargados de su designación pueden contemplar criterios de capacidad para su elección en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

De tal manera que podrá ser elegido un administrador, desde que no exista impedimento alguno por ley o por los estatutos de la copropiedad.

En conclusión, la asamblea de copropietarios o el consejo, según el caso, si consideran que es una persona idónea y que representa garantías suficientes para la copropiedad, podrá ser elegido para el cargo de administrador, siempre que cumpla con la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

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3. CARACTERISTICAS IDONEAS DE UN ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL

En esencia el administrador de una propiedad horizontal debe ser integro, es decir un individuo honesto, de acciones firmes y que actúa de manera correcta, desde el punto de vista físico, psíquico y moral.

Si el administrador es tambien abogado, éste deberá contar con el apoyo profesional de un contador, administrador, arquitecto, electricista, etc., que coadyuven a que su gestión sea exitosa, de ahí la importancia de definir el perfil para este cargo.

Un buen administrador debe conocer primero que todo, la ley 675 de 2001 o ley de propiedad horizontal seguido de los estatutos de cada copropiedad que administra.

Los derechos fundamentales contenidos en la constitución colombiana, La ley 1755 de 2015 relacionada con el derecho de petición, el habeas data a que se refiere el Decreto 1377 de 20133 y 866 de 2014. Normas sobre implementación del SGSST.

Además, el administrador de una propiedad horizontal debe tener conocimiento sobre:  Las normas básicas de contratación laboral, comercial y civil.

Tener claros los requerimientos exigidos para contratación de la empresa de vigilancia, trabajos en alturas y requisitos del salvavidas de la piscina en la copropiedad.

Conocer las Pólizas de seguros para que realice una contratación efectiva, además de los tipos de arriendos que se pueden realizar en las unidades privadas, temporales y de turismo.

Tener entendimiento del el Código Nacional de Policía, sobre la tenencia de mascotas, normas antitabaco, espacio público y normas ambientales.

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4. COBRO PRE JURIDICO EN PROPIEDAD HORIZONTAL

  1. Publicando el listado de morosos. Sentencia SU-509 DE 2001 La cartera a partir de tres meses de mora se publica en la cartelera de cada torre.
  2. Llamando directamente al propietario moroso.
  3. Se puede modificar la forma en que recibe el correo mas no impedirle que se reciba es decir : una restricción que no impida el acceso a la correspondencia si no que establezca una regla de comportamiento, así sea mortificante para el moroso, no da lugar a tutela. Sentencia SU – 509 de 2001 La correspondencia de los propietarios en mora será depositada en una caja marcada MOROSOS que está ubicada en la portería peatonal
  4. Cobrando intereses por mora.
  5. Contratando empresas de cobranzas para cobros pre y jurídicos.
  6. Suspendiendo servicios comunes NO esenciales.
  7. La cartera de un conjunto se divide por tiempo de la siguiente manera:
  8. Inferior a 30 días
  9. Entre 31 y 60 días
  10. De 61 a 90 días
  11. Superior a 90 días
  12. LEY 675 DE 2001: Articulo 30 IMCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS.

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5. COBRO JURIDICO EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

Las normas vigentes facultan al administrador para cobrar y recibir los aportes y, además, para constituir apoderados judiciales para la defensa de los intereses de la copropiedad o de la persona jurídica, de acuerdo con lo previsto por la asamblea y por el respectivo reglamento.
Si esta gestión no tiene éxito tendrá que contratar los servicios de un abogado para realizar el cobro jurídico y además debe entregarle copia del acta de la asamblea que determina las expensas. Adicionalmente, hay que adjuntar certificación del administrador sobre la existencia y el monto de la deuda a cargo del propietario deudor.

El numeral 8 del artículo 51 de la Ley 675 establece claramente que los administradores podrán “cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados, cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna”. No hay necesidad de consultar con la asamblea, ni tampoco lo pueden obligar a posponer los cobros

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