Abogado especialista en propiedad horizontal: Después de un gran número de procesos  ejecutivos y asesorias legales sobre los temas relacionados, nuestros abogados especializados en propiedad horizontal han recopilado una visión general para usted, cuales fueron las preguntas más frecuentes ante los juzgados  y también de nuestros clientes.

Las respuestas son una guía práctica del procedimiento habitual. No obstante, le invitamos a que nos haga preguntas en la sección de comentarios. Solemos responder en un plazo de 24 horas.

ABOGADO ESPECIALISTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL – Parte 1

Preguntas frecuentes
a los conflictos de conviviencia #1-5

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1. Contactarnos por cualquiera de nuestros medios

2. Suministra los siguientes datos

a)

  • Nombre de la propiedad horizontal
  • Nombre del administrador
  • Números de contacto
  • Correo electrónico

b)

  • Nombre e identificación del deudor moroso
  • Saldo de deuda a la fecha

c)

  • Estado de cuenta actualizado de la obligación pendiente de pago desde la fecha que incurre en mora, para cuando se inicie el proceso jurídico

 

1. ¿Quién está autorizado para dar descuentos de intereses a los morosos que se encuentran en cobro jurídico?

Por ley solo la asamblea general de propietarios, puede autorizar la condonación de intereses, durante el cobro pre-jurídico y aun durante el curso de un proceso jurídico. El administrador, el consejo de administración o el abogado NO están autorizados para condonar intereses por cuotas de administración, cuotas extraordinarias o multas, esto es las expensas comunes necesarias de una PH.

2. ¿Tienen las autoridades de policía competencia dentro de las propiedades horizontales ?

dnsEl administrador de un edificio, conjunto residencial, comercial o mixto debe aplicar y hacer cumplir los lineamientos del reglamento de propiedad horizontal, el manual de convivencia aprobado por la asamblea general y la ley 675 lo faculta para recurrir al código de policía y sus representantes para su apoyo e intervención de ser necesaria.

Cuando se trata de  conservar el orden público y  regular las libertades individuales dentro de las propiedades horizontales bien sea edificios, conjuntos residenciales, comerciales o mixtos,  para no transgredir el orden colectivo.

3. ¿ que tiempo tienen las copropiedades para reclamar a la constructora, hay una entidad o ley que los regule?

Como primera norma, se tendría el Estatuto del Consumidor, que es  la ley 1480 de 2011, y entró a regir en abril 12 de 2012, que tiene como objetivos proteger, promover y garantizar la efectividad y el libre ejercicio de los derechos de los consumidores.

El término de garantía para acabados y líneas vitales es de 1 año y para estabilidad de la obra es de 10 años. Sin embargo, el constructor está obligado a responder por las condiciones de calidad, idoneidad, seguridad y buen funcionamiento del inmueble vendido, por eso la importancia de tener siempre acompañamiento legal  idóneo, para saber  de las condiciones y calidades de acabados en que se comprometió la constructora a entregar su obra y que se encuentren debidamente documentados.

el articulo 34, 37, 38 y 43 entre otras,  pueden dar un soporte legal, sobre el particular  la ley en mención dice asi en su artículo:

Artículo 34. Interpretación favorable. Las condiciones generales de los contratos serán interpretadas de la manera más favorable al consumidor. En caso de duda, prevalecerán las cláusulas más favorables al consumidor sobre aquellas que no lo sean.

Artículo 37. Condiciones negociales generales y de los contratos de adhesión. Las Condiciones Negociales Generales y de los contratos de adhesión deberán cumplir como mínimo los siguientes requisitos:

1.Haber informado suficiente, anticipada y expresamente al adherente sobre la existencia efectos y alcance de las condiciones generales. En los contratos se utilizará el idioma castellano. 

2.Las condiciones generales del contrato deben ser concretas, claras y completas. 

3.En los contratos escritos, los caracteres deberán ser legibles a simple vista y no incluir espacios en blanco, En los contratos de seguros, el asegurador hará entrega anticipada del clausulado al tomador, explicándole el contenido de la cobertura, de las exclusiones y de las garantías. 

Serán ineficaces y se tendrán por no escritas las condiciones generales de los contratos de adhesión que no reúnan los requisitos señalados en este artículo.

Artículo 38. Cláusulas prohibidas. En los contratos de adhesión, no se podrán incluir cláusulas que permitan al productor y/o proveedor modificar unilateralmente el contrato o sustraerse de sus obligaciones. 

Artículo 43. Cláusulas abusivas ineficaces de pleno derecho. Son ineficaces de pleno derecho las cláusulas que:

1.Limiten la responsabilidad del productor o proveedor de las obligaciones que por ley les corresponden;

2.Impliquen renuncia de los derechos del consumidor que por ley les corresponden;

3.Inviertan la carga de la prueba en perjuicio del consumidor;

4.Trasladen al consumidor o un tercero que no sea parte del contrato la responsabilidad del productor o proveedor;

5.Establezcan que el productor o proveedor no reintegre lo pagado si no se ejecuta en todo o en parte el objeto contratado;

6.Vinculen al consumidor al contrato, aun cuando el productor o proveedor no cumpla sus obligaciones;

7.Concedan al productor o proveedor la facultad de determinar unilateralmente si el objeto y la ejecución del contrato se ajusta a lo estipulado en el mismo;

8.Impidan al consumidor resolver el contrato en caso de que resulte procedente excepcionar el incumplimiento del productor o proveedor, salvo en el caso del arrendamiento financiero;

9.Presuman cualquier manifestación de voluntad del consumidor, cuando de esta se deriven erogaciones u obligaciones a su cargo;

10.Incluyan el pago de intereses no autorizados legalmente, sin perjuicio de la eventual responsabilidad penal.

11.Para la terminación del contrato impongan al consumidor mayores requisitos a los solicitados al momento de la celebración del mismo, o que impongan mayores cargas a las legalmente establecidas cuando estas existan;  12.Derogado.

13.Restrinjan o eliminen la facultad del usuario del bien para hacer efectivas directamente ante el productor y/o proveedor las garantías a que hace referencia la presente ley, en los contratos de arrendamiento financiero y arrendamiento de bienes muebles.

14.Cláusulas de renovación automática que impidan al consumidor dar por terminado el contrato en cualquier momento o que imponga sanciones por la terminación anticipada, a excepción de lo contemplado en el artículo 41 de la presente ley.

Adicionalmente, el Código Civil sobre la garantía en la construcción de vivienda etc, artículo 2060, 2057 y ss.

En todo caso, se puede acudir según sea el caso a la Justicia Ordinaria, o a la Superintendencia de industria y comercio.

4.Cómo exigir el pago de cuotas de administración si en el reglamento de propiedad horizontal no está previsto el plazo para pagar ?

Se deberá realizar una reforma al reglamento de propiedad horizontal, donde se tenga claridad la forma de pago y las consecuencias que deberá asumir el deudor moroso, como por ejemplo asumir el pago de honorarios por la recuperación de cartera morosa y por procesos ejecutivos; mientras tanto se habrá de constituir al deudor en mora previamente, y se generaran intereses de mora  a partir de la constitución de esta.

5. ¿Qué debe exigir un administrador a la hora de recibir una obra de parte del constructor ?

Nuestra recomendación en términos generales es que el administrador  se haga acompañar de un asesor jurídico experto en el tema.

Minimamente, si aún no lo hace: A) Un acta de entrega con todas las observaciones sobre el estado en que se recibe determinadas áreas o inmuebles.

B) Soliciten al Constructor,  las guías de garantías sobre accesorios como estufas, hornos, campanas extractoras, calentadores, etc.) que fueron instalados en el inmueble.  Igualmente solicite el Manual de Instrucciones sobre su uso e instalación. (Artículo 24. Parágrafo del Decreto 735 de 2013 donde se reglamenta la efectividad de la garantía prevista en los artículos 7° y siguientes de la Ley 1480 de 2011.)

C) Soliciten los certificados de las instalaciones eléctricas RETIE, y si existen líneas de gas exija el certificado de su correcta instalación.

Artículo 24. “Manuales de instrucciones. Los manuales de instrucciones sobre el uso e instalación del producto deberán ser entregados físicamente al consumidor. Sin perjuicio de lo anterior, también podrán ser puestos a disposición del consumidor a través de canales virtuales”.

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Preguntas frecuentes
a los conflictos de conviviencia #6-10

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1. Contactarnos por cualquiera de nuestros medios

2. Suministra los siguientes datos

a)

  • Nombre de la propiedad horizontal
  • Nombre del administrador
  • Números de contacto
  • Correo electrónico

b)

  • Nombre e identificación del deudor moroso
  • Saldo de deuda a la fecha

c)

  • Estado de cuenta actualizado de la obligación pendiente de pago desde la fecha que incurre en mora, para cuando se inicie el proceso jurídico

 

6. ¿Cuándo el administrador firma un contrato con el abogado y el juez fija unas costas inferiores al contrato, el conjunto está obligado a pagar la diferencia?

En esencia si, los honorarios pactados contractualmente con el abogado, prestan merito ejecutivo  y las agencias en derecho, que debe reconocer la parte vencida, es fijada por el juez.

Cuando hay una diferencia entre las dos, la copropiedad cuenta con el capital recuperado y con los intereses generados, que usualmente es suficiente para cubrir esa diferencia,  con el uno y media veces el interés máximo permitido por la ley, es posible cubrir ese faltante y el contratante y contratista logran un equilibrio razonable, por otro lado, también dependerá  de la forma como se pacte con la parte que se representa.

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7. ¿Puede el administrador realizar el cobro jurídico sin consultar a nadie, cual es el debito proceso ?

El artículo 48 de la ley 675 de 2001, faculta al administrador  al cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.
La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la presente ley.

El cobro jurídico o bien lo puede adelantar directamente el administrador a nombre del Edificio o conjunto, por ser en su mayoría de casos, procesos de mínima cuantía o darle poder a un abogado.

En todo caso debe agotarse el debido proceso, que esta previsto en la ley y reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad.

En ciertos casos el deudor moroso piensa que si el administrador no lo puede localizar, por que no quiere ser localizado o bien por que cambio de domicilio y  olvido notificar a la administración,  puede alegar que no existio un debido  proceso.

Lo cierto es que el artículo 51 # 8 hace responsable al adminitrador y debera cobrar y recaudar, directamente o atavés de apoderado, iniciando oportunamente el cobro judicial sin necesida de autorización alguna.

Las medidas preventivas tienen por objeto evitar que el deudor conociendo lo que va a suceder se insolvente, transfiera bienes, etc.

Luego necesariamente debe seguir el debido proceso y el derecho de defensa al demandado.

8. Que pasa cuando la asamblea de propietarios decide que se debe pagar las cuotas de administración en igual proporción?

Se debe hacer de acuerdo al coeficiente,  artículo 25 del la ley  675 de 2001 y en la forma como lo disponga el reglamento de propiedad horizontal cuando existen módulos de contribución u otras tablas.

No hacerlo como lo dispone la ley y el reglamento es exponerse a que los morosos excepcionen en un proceso judicial de cobranza.

Del mismo modo se crea una responsabilidad para los administradores (administrador, consejo y asamblea) omitir lo dispuesto legalmente.

9.Qué pasa cuando en una propiedad horizontal bien sea edificio o conjunto residencial, comercial o mixto comienza a cobrar por el servicio de parqueadero de zonas comunes, deberá hacer retención de IVA?

En lo que corresponde a las áreas con pemiso urbanístico sí es posible ,  aplica a los parqueaderos de visitantes  (art. 19 ley 675 de 2001); cuando el área se vuelve parqueadero público, abierto al público, y en consecuencia existe una actividad paralela.

En cuanto al IVA, a los visitantes al conjunto  no está obligado, pues se destina el ingreso al mismo conjunto o edificio.

Pero en los casos de por ejemplo de Centros comerciales, por su puesto  que es una actividad generadora del impuesto del IVA.

10. ¿Qué hacer cuando un deudor moroso se ampara en afectación de vivienda familiar, para no pagar expensas? ¿Afectación que hizo durante el proceso de cobro jurídico? ¿Se puede levantar el patrimonio familiar o afectación de vivienda?

 ¿Puede un administrador prohibir  los trasteos de las personas que se encuentran morosas?

No, el administrador de propiedad horizontal esta encargado de  Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal, no tiene esas facultadoes sobre los bienes privados, puede incurrir en conductas punibles ya que esta involucrando derechos constitucionales. 

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  • Saldo de deuda a la fecha

c)

  • Estado de cuenta actualizado de la obligación pendiente de pago desde la fecha que incurre en mora, para cuando se inicie el proceso jurídico

 

6. ¿Cuándo el administrador firma un contrato con el abogado y el juez fija unas costas inferiores al contrato, el conjunto está obligado a pagar la diferencia?

En esencia si, los honorarios pactados contractualmente con el abogado, prestan merito ejecutivo  y las agencias en derecho, que debe reconocer la parte vencida, es fijada por el juez.

Cuando hay una diferencia entre las dos, la copropiedad cuenta con el capital recuperado y con los intereses generados, que usualmente es suficiente para cubrir esa diferencia,  con el uno y media veces el interés máximo permitido por la ley, es posible cubrir ese faltante y el contratante y contratista logran un equilibrio razonable, por otro lado, también dependerá  de la forma como se pacte con la parte que se representa.

7. ¿Puede el administrador realizar el cobro jurídico sin consultar a nadie, cual es el debito proceso ?

El artículo 48 de la ley 675 de 2001, faculta al administrador  al cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.
La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la presente ley.

El cobro jurídico o bien lo puede adelantar directamente el administrador a nombre del Edificio o conjunto, por ser en su mayoría de casos, procesos de mínima cuantía o darle poder a un abogado.

En todo caso debe agotarse el debido proceso, que esta previsto en la ley y reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad.

En ciertos casos el deudor moroso piensa que si el administrador no lo puede localizar, por que no quiere ser localizado o bien por que cambio de domicilio y  olvido notificar a la administración,  puede alegar que no existio un debido  proceso.

Lo cierto es que el artículo 51 # 8 hace responsable al adminitrador y debera cobrar y recaudar, directamente o atavés de apoderado, iniciando oportunamente el cobro judicial sin necesida de autorización alguna.

Las medidas preventivas tienen por objeto evitar que el deudor conociendo lo que va a suceder se insolvente, transfiera bienes, etc.

Luego necesariamente debe seguir el debido proceso y el derecho de defensa al demandado.

8. Que pasa cuando la asamblea de propietarios decide que se debe pagar las cuotas de administración en igual proporción?

Se debe hacer de acuerdo al coeficiente,  artículo 25 del la ley  675 de 2001 y en la forma como lo disponga el reglamento de propiedad horizontal cuando existen módulos de contribución u otras tablas.

No hacerlo como lo dispone la ley y el reglamento es exponerse a que los morosos excepcionen en un proceso judicial de cobranza.

Del mismo modo se crea una responsabilidad para los administradores (administrador, consejo y asamblea) omitir lo dispuesto legalmente.

9. ¿Es procedente cobrar el servicio de parqueadero de zonas comunes? ¿Si se hace, es obligación de la propiedad horizontal retener el IVA?

En las áreas permitidas urbanísticamente sí, incluso ello aplica a los parqueaderos de visitantes al conjunto (art. 19 ley 675 de 2001); El meollo es cuando el área se vuelve parqueadero público, abierto al público, y en consecuencia existe una actividad paralela.

En cuanto al IVA, a los visitantes al conjunto opino que no está obligado, pues se destina el ingreso al mismo conjunto o edificio.

Pero en los casos de por ejemplo Centro comercial o un edificio, ubicado en zona urbana escasa en estacionamientos, donde las personas van, parquean y salen a realizar sus gestiones afuera o a rumba en establecimientos de la zona, no son visitantes del Centro Comercial o conjunto, desde luego que es una actividad generadora del impuesto del IVA.

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10. ¿Qué hacer cuando un deudor moroso se ampara en afectación de vivienda familiar, para no pagar expensas? ¿Afectación que hizo durante el proceso de cobro jurídico? ¿Se puede levantar el patrimonio familiar o afectación de vivienda?

Por ser propiedad horizontal la propiedad está compuesta de una parte como la unidad privada y otra parte la en común: los bienes comunes.

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